Mögliche Fehler beim Kauf eines bestehenden Hauses

1. Oberflächliche Besichtigung

Wenn alles zu passen scheint, werden Kaufentscheidungen immer wieder bereits nach einer einzigen Besichtigung gefällt. Und manchmal dauert der Besichtigungstermin kaum länger als eine halbe Stunde. Doch in dieser knappen Zeit kann ein Haus nicht wirklich sorgfältig besichtigt werden. Weitaus sinnvoller ist es,

sich zunächst bei einem Ortstermin einen ersten Eindruck und Überblick zu verschaffen. Ist der Eindruck positiv, sollte eine Folgebesichtigung vereinbart werden, bei der das Haus eingehender geprüft wird. Hier tauchen häufig Fragen auf, die bereits vor Ort geklärt werden können, aber auch solche, die vor dem Kauf besser durch das Einholen weiterer fachlicher Informationen oder durch einen Sachverständigen geklärt werden sollten.

Eine untergeordnete Rolle spielen dabei die Gestaltung der Böden, Wände und Decken des Hauses, obwohl wir immer wieder erleben, dass diesen Aspekten große Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Maßgeblich hingegen ist der Zustand der wesentlichen Bauteile, also beispielsweise des Kellers, des Daches, der Fenster und der Heizung. Tauchen Fragen zu auffälligen Rissen, feuchten Stellen oder merkwürdigem Geruch auf, sollten diese sorgfältig geklärt werden.

In diesem Zusammenhang ist für Sie wichtig zu wissen: Ein bestehendes Haus wird grundsätzlich „gekauft wie gesehen“, das heißt so, wie Sie es vorgefunden haben. Spätere Schadensersatzansprüche gegen frühere Eigentümer sind nur schwer durchzusetzen und meist auch nur dann, wenn dem Verkäufer wissentliches Verschweigen eines schwerwiegenden Mangels nachgewiesen werden kann.

2. Unrealistische Einschätzung des Modernisierungsbedarfs

Bei älteren Häusern wird der Modernisierungsaufwand häufig falsch eingeschätzt. Dabei geht es nicht so sehr etwa um die Möglichkeit einer energetischen Modernisierung, sondern vielmehr um die Aufstellung und Bezifferung zwingender Modernisierungsmaßnahmen.

Diese können zum Beispiel undichte Rohrleitungen betreffen, schadhafte Keller, Dächer oder auch defekte Heizungsanlagen. Bei solchen Notwendigkeiten können Hauskäufer nicht frei entscheiden, ob und wann sie modernisieren wollen, sondern diese Maßnahmen müssen bereits vor dem Einzug erfolgen, was dazu führt, dass sie in die Investition miteinbezogen werden sollten.
Aber selbst die Arbeiten, die bei gebrauchten Immobilien regelmäßig anfallen, also zum Beispiel neue Böden, Wandverkleidungen, Bäder oder Zimmertüren sollten nicht nur grob überschlagen, sondern fachkundig und am besten mit Kostenvoranschlägen ausführender Fachunternehmen unterlegt werden.

Dennoch zeigt die Erfahrung, dass man unvorhersehbar entstehende Kosten nicht vollständig ausschließen kann. Um eine unschöne (weil kostspielige) Nachverhandlung mit der finanzierenden Bank über eine Krediterweiterung zu vermeiden, sollte hierfür von vornherein ein entsprechender Puffer eingerechnet werden.

3. Keine ausreichende Prüfung des Kaufvertrages

Der Kaufvertragsentwurf wird Ihnen grundsätzlich durch den Notar zugesandt. Dann sollten Sie sich die Zeit nehmen, den Vertrag wirklich in Ruhe zu prüfen.

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein recht umfangreicher Vertrag und nicht jedem ist die Sprache der Juristen so ohne Weiteres verständlich.

Wo sich vertragliche Probleme oder Risiken tatsächlich verbergen, vermag der ungeübte Leser nicht ohne Weiteres zu erkennen. Daher sollte der Vertrag vor dem Beurkundungstermin erst einmal mit dem Notar oder einem hinzugezogenen Berater durchgesprochen und abgestimmt werden.

Wird der Kaufvertrag hingegen ungeprüft und ohne Klärung wichtiger Verständnisfragen unterzeichnet, kann das zu unabsehbaren Konsequenzen führen.